上海土地市場正在等待一次全新的轉變。早報記者了解到，上海不少老牌國企手中，都擁有大量的土地儲備，其中很多為工業用地，因此盤活存量將是其未來的重點工作。

手里握有約420萬平方米土地資源的“大地主”—上海紡織(集團)有限公司在著手工業土地轉性上，將先行先試兩大項目—寶山研發總部項目和閘北商辦項目。之后，上海紡織集團還將開發6個時尚地產項目，總投資超百億元。

上海市規劃和國土資源管理局局長莊少勤曾于今年初表態：在用地總量上，上海將提前突破建設用地的“天花板”。在建設用地指標快用完了的狀況下，業內人士指出“上海工業用地的再開發將成為下一輪房地產發展的新引擎”。

欲先試點閘北寶山兩項目

值得注意的是，早在今年3月份，上海市政府就連續下發了3份文件，加大盤活存量土地力度。在政策利好的條件下國企雖躍躍欲試，但并沒有具體的方案表明如何操作。

“大地主”上海紡織集團首次表態，將先行試點兩個項目來推動工業土地轉性。上海紡織集團的相關負責人告訴早報記者，根據上海市國有資產監督管理委員會(上海國資委)部署，上海紡織集團將開展新一輪國資國企改革，在本次改革方案中，房地產業務成為集團主要業務之一，定位為“反哺主業”，通過深度開發自有土地資源，支撐集團主業發展，支持時尚產業發展。

2013年底，上海國資委正式出臺《關于進一步深化上海國資改革促進企業發展的意見》，要求國有企業提高活力和整體競爭力。

此前有一份統計數據顯示，上海紡織集團共擁有420萬平方米左右的土地資源。上述負責人表示，上海紡織集團目前將先行試點閘北和寶山兩個項目，規劃將閘北項目開發為商辦樓，寶山項目開發為研發總部，以吸引國內外大企業、大公司入駐，兩項目規劃總建筑面積10萬平方米左右。他表示，如果上述兩個項目建成，上述地塊土地溢價空間將大大提高。該負責人進一步表示，近期，上海紡織集團正在與閘北、寶山兩區政府進行密切接觸，并得到了兩區政府的大力支持。

上述負責人介紹，“如果未來這兩個項目打造成高層辦公樓，可吸引集團內企業和國內外大企業入住，以帶動區域經濟發展;將原廠房處置轉讓或出租，土地利用價值就會高很多。后續集團還將投入更多的工業用地，以開發房地產。”

上海紡織集團表示，如果能夠通過政府批準，上述閘北和寶山兩個項目將很快啟動。后續，上海紡織集團還將聯合國內外知名企業和社會資本投資6個項目，將在自有土地上開發建筑面積40萬平方米的時尚地產，總投資將超過百億元。

據上海紡織集團調研，集團旗下還有一些工業用地所在區域沒有編制規劃，一旦規劃編制完成，還將有60多萬平方米的工業土地轉向開發。上海紡織集團表示，準備投入開發的土地目前產出率都不高，利用這些土地開發房地產，看似資源少了一塊，但總體結構將更合理，含金量也會更高。

零星開發自持比例高

今年3月底，上海市政府下發的《關于本市盤活存量工業用地的實施辦法(試行)》(《實施辦法》)的意見規定，上海對存量工業用地將主要采取區域整體轉型、土地收儲后出讓和有條件零星開發等實施路徑，并為此制訂了一系列引導及鼓勵政策。文件顯示，關于區域整體轉型開發，除政府土地收儲后整體開發建設外，還允許單一主體或聯合開發體采取存量補地價方式自行開發。

上海紡織集團相關人士介紹，“從周邊環境來講，上海紡織集團整體轉性的土地比較少，都是要零星開發的。”他表示，零星開發的自持比率較高，占50%～70%。

目前，對于未劃入整體轉型區域的零星工業用地，規劃為住宅用地的，必須通過收儲后公開出讓;規劃為其他經營性用途的，對納入舊區改造范圍內的，必須通過征收后整體實施;對于不屬于以上兩類，且周邊已無規劃開發建設用地的，可以經區縣政府批準后，通過存量補地價方式實施自行開發。

上海紡織集團此次的寶山研發總部項目，如通過批準，將以補繳地價的方式進行轉型。

《實施辦法》中規定，轉型為研發總部產業項目類用地的市場評估地價，外環線以外地區不低于相同地塊工業用途基準地價的150%，外環線以內地區則一般不低于相同地段辦公用途基準地價的70%;轉型為研發總部通用類的，市場評估地價不低于相同地段辦公用途基準地價的70%。

此外，符合相關條件的研發總部類用地，最高容積率可以達到4。

在上海市建設用地規模接近極限、土地利用效率不高的情況下，國企手中的土地通過二次開發，很多資源將得到有效利用，比如土地改變用途后，容積率也可得到提高。

據介紹，上海工業用地的二次利用最早可追溯到1953年，當時工業用地二次利用形式單一，速度緩慢。經過60年來不斷地摸索、調整，2014年，上海政府不僅出臺了指導性文件，還針對存量工業用地和新增工業用地形成了政策體系，以鼓勵國有企業盤活土地資源。

除了上海紡織集團，上汽集團、光明食品集團等國企手中也擁有大量土地儲備。上汽集團方面曾向早報記者表示，目前該集團在上海的土地共有1500萬平方米，其中廠房有700萬平方米，主要集中在安亭、金橋、臨港等地區。

崔霽表示，未來上海土地供應，除了新增以外，盤活存量將是重點。“大地主”手里的工業用地大都在比較好的區位，對未來上海的整個土地市場及房地產市場，都是增加土地供應的一個新的渠道。